생활경제/부동산2010.08.24 16:28



임대, 임차(세사는 사람)를 준비중이라면, 당연히 알아야할것이 있습니다.
바로 대항력과 우선변제권 입니다.

우선변제권은 확정일자를 알면서 배운 내용입니다.

<확정일자, 우선변제권 글 읽기 >
2010/08/24 - 사례를 통해 알아본 확정일자란?

앞서 '우선 변제권'의 공식이 뭐라했었죠?  그렇죠. 대항력 + 확정일자 입니다.


그럼 대항력은 뭘까요?

대항력이란? 이미 발생하고 있는 법률관계제3자에 대해 주장할 수 있는 효력. 즉, 세입자가 임차권이 등기된 경우에는 집에 대해 법률효과가 발생함.

풀어서 얘기해 보죠.

'이미 발생하고 있는 법률관계' -> 임대인과 임차인 관계
'제3자' -> 양수인(집주인에게서 집을 산사람), 은행, 후순위 채권자 등등

즉, 임대차 계약이라는 법률관계를 가지고 제3자에게 권리를 주장할수 있는 권리를 말합니다.
근데 뒷부분에 등기된 경우에 법률효과가 발생 한다고 합니다.

보통 임대차계약을 하고 등기를 하나요? 아니죠.
물론 나중에 임차권등기를 할때도 있죠. 임차권등기도 중요하니 나중에 꼭 쉽게 설명드리겠습니다.
아무튼, 등기를 안합니다. 그럼 큰일이네요.
제3자에게 대항할수있는 권리는 등기된 경우에 효력이있다고 했
는데!

자! 여기에 해결책이 있습니다.
그래서 나라에서 만든것이 민사특별법인 주택임대차보호법 입니다. 말 그대로 특별법으로 보충을 하고있는데요.
주택임대차보헙법 제3조를 보면

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에
주민등록이 된 것으로 본다.


그렇죠. 바로 이겁니다!

대항력이 생길려면,
주택의 인도(실거주) 와 주민등록을 마친 때(전입신고) 그 다음날 0시에 대항력이 생깁니다.

자! 정리해 보죠.
처음에 제가 대항력이 뭐라고 했나요?
'이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력'이라고 했습니다.
다시 말씀드리면 정당하게 돈을 주고 전세계약을 맺고있다는 내용을 제3자에게 주장할수있는 권리이고,
그 대항력을 갖추기위해선 주택의 인도(실거주) 와 주민등록을 마친 때(전입신고)가 되어야 합니다.
정리가 되셨죠?

한가지 예를 들죠
집주인이 집을 다른 분에게 팔았습니다.
근데 양수인(새 집주인)이 난 모르는 일이니까 전주인에게 전세금 받으라고 할수있나요?
그런 사람은 싸가지가 없으니 한대 치고싶지만 꾹~ 참고 차분히 이렇게 말하세요.
"주택임대차보호법 제3조 1항과 3항에 의해 대항력의 조건을 이미 갖추었기에 새 집주인 너에게 돈 받을
권리 있고, 법에 보장한 2년동안 난 아무 제약없이 이집에서 살수있는 권리있어! 
난 너에게 대항할수있어!
전세계약있는지 모르고 계약했으면 너나 전 주인을 찾아봐서 따져~!"




정리해볼까요?

대항력 = 실거주 + 전입신고

우선변제권 = 대항력(실거주+ 전입신고) + 확정일자




 사례를 들어 정리해 볼까요?

전세계약을 하고 이사를 할때 하는 일이 바로 전입신고를 하는일이죠. -> 다음날 익일 0시에 대항력 발생
이사를 및 전입신고를 하고 동시에 확정일자까지 받으면 -> 우선변제권 발생, 대항력을 효력발생시기에 따라 익일 0시

대항력은 실거주와 전입신고를 하고 익일 0시 부터 효력이 발생합니다.
근데 대항력이 발생했는데 도중에 잠시라도 다른곳에 주민등록을 옮기면 어떻게 될까요?
그렇죠 바로 대항력은 사라집니다.
대항력이 사라진다는 의미는 우선변제권도 사라진다는 얘기죠.
그럼 다시 전입한 순간 확정일자를 다시 받았다면 그 때부터 다시 새로운 순위를 정하게됩니다.

예를들어)

2010. 5. 1. 이사,전입신고,확정일자 받음(대항력 발생, 우선변제권 발생)
               전세보증금 2억 3천

집주인이 시가 6억 아파트 담보로 1억 대출을 하기위해서 잠시 다른곳으로 주민등록을 빼달라고 요청
은행에서 후순위라고 대출 안해준다하여 임차인에게 잠시 옮겨달라고 요청
그 의미는 대항력과 확정일자가 동시에 사라지기에 은행이 1순위가 됨.

2010. 9. 1 집주인의 간곡한 부탁에 잠시 주민등록 옮김 (대항력 사라짐 -> 고로 우선변제권도 사라짐)

대출 승인

2010. 10. 1. 등기부등본 '을구'에 은행 저당권 설정 채권최고액 1억 2천

2010. 10. 2. 다시 전입신고 + 확정일자 (다시 대항력 발생, 우선변제권 발생)

이렇게 된다면?

1순위 - 은행
2순위 - 임차인

보통 이런 경우야 아파트 시가가 높아서 누군가 경매에 붙여도 전세금을 받을수있겠죠.
(물론 세금같이 생각치도 못한것이 튀어나올지는 모르겠지만요.)
하지만 일단 경매에 붙여진다는건 세입자 입장에선 여간 신경쓰이는게 아닙니다.
위의 경우 말씀드린대로 양호한 경우이지만 만약 집주인이 약속과 틀리게 엄청난 대출을 했다면?
이 경우가 진짜 골때리는 거죠.

하니, 함부로 1순위에서 나오지 마세요. 나오는 방법은 뭐라고요?
주민등록을 옮긴다던지, 확정일자를 안받는다던지, 전입신고할때 주소를 잘못 기입하던지 등등
많은 경우가 있죠. 나오면 뭐라고요? 골때리는 경우가 생긴다!

근데, 보통 전세가 싼거 보면 대출이 껴있는 집이 많습니다.
그럴때 왠만해선 거래하지 마세요. 꼭 해야겠다하시는 분들은 권리분석 철저!
노래처럼~
'한번 보고 두번 보고 자꾸만 등기부가 보고싶네~'

"대항력이 왜 중요한지 아셨죠? 다른 글도 많이 읽으셔서 도움 많이 받으세요"

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Posted by 교수 권혁중